대부분 아파트를 매수할 때 내가 비싸게 산 건지 싸게 산 건지 기준을 못 잡는다.
그리고 부동산 소장님은 급매 가격이라는데 정말 급매인지, 이게 싼 건지 비싼 건지 종잡을 수가 없다.
월급은 300인데 집 살 때는 몇 억이 우스워 보여서 잘하고 있는건지 별생각이 다든다.
나의 아파트 매수 시 적정 매수가를 산출하는 방법을 작성해 보려 한다.
이 방식은 "나는1000만원으로 아파트산다"의 저자 시크릿브라더 님의 방식을 참고하여 나의 방식으로 다시 바꾸어 적용시켜 보았다.
(개인적인 방법을 통해 특정 단지를 비교하는 것이니 비교되는 단지를 깎아내리려는 의도가 아님)
이 방법은 단순 계산하는 방법으로 절대적인 기준은 아니므로 이 사람은 집을 살 때 이렇게 사는구나 정도로 판단하면 되겠다.
나는 아파트를 매수할 때 지역 분석(시, 구 단위) → 동네 분석(동 단위) → 단지 분석(인근 아파트 단지 비교) → 단지 내 분석(평형별 비교)의 과정을 거치는데 그중 한 과정이라 보면 된다.
만촌자이르네가 미분양되면서 그 인근 아파트의 가격이 어느 정도 수준인지 궁금했다.
대구 대표적 학군 지인 만촌 3동에서 500세대 이상의 대단지가 만촌자이르네, 만촌삼정그린코아에듀파크, 만촌우방타운1차 세 군데밖에 없다.
만촌자이르네는 아직 입주를 하지 않았으니 만촌삼정과 만촌우방타운1차를 비교해 보고자 한다.
(*신축 연식-구축 연식) X 3% [연식 차이 10년 이내](상한 25%)
(*신축 연식-구축 연식) X 2.5% [연식 차이 10~15년 이내](상한30%)
(*신축 연식-구축 연식) X 2% [연식 차이 15~25년 이내]
*신축 연식은 준공 5년 이내
아파트 간 비교 시 10년 이내의 연식 차이는 3% 감가, 10~15년 이내의 연식 차이는 2.5% 감가, 15~25년 이내의 연식 차이는 2% 감가하여 계산한다.
(상한 25%의 의미는 연식 차이가 9년인 경우 9년*3%=27%인데 10년 차인 경우 산식 적용 시 25%가 나오는 현상이 발생하며 각 단계별 상한을 적용)
다만, 아파트의 연식이 30년 이상 된 곳은 재개발 가능성 등으로 잔존 건물가보다 토지가가 더 높기 때문에 이런 방식으로 접근하면 전혀 맞지 않으므로 이 산식의 고려 대상이 아니다.
이 방식은 비교되는 두 개의 아파트가 연식 이외에 모두 동일하다는 가정하에 계산되는 것이기 때문에 내부 상태, 인테리어 여부, 아파트 브랜드, 로얄동, 로얄층, 향 등을 전혀 반영하지 못하는 한계는 있다.
매수 대상이 되는지 안되는지를 큰 틀에서 접근하는 방법으로 보고 정말 참고만 하면 되겠다.
나는 싸게 사는 게 중요하다고 생각하기 때문에 이 계산을 충족시키는 아파트만 매수 대상으로 생각한다.
만촌삼정(19년식)과 만촌우방타운1차(97년식)를 위의 계산 방식에 따르면,
만촌삼정과 만촌우방타운1차는 22년이 차이 난다.
그러므로 2%X22년을 하면 44%의 차이가 나야 정상이라고 생각한다.
동일 평형의 경우 만촌삼정이 10억이면 만촌우방타운1차는 5억 6천이어야 한다는 계산이 나온다.
자세히 비교해 보면 아래와 같다.
[만촌삼정] 2019년식
◈ 29.89평 매매 호가 중 최저가: 9억9천만원
평당 약 3312만원 -> 44% 감가 시 평당 1854만원
◈ 33.1평 매매 호가 중 최저가: 10억5천만원
평당 약 3172만원 -> 44% 감가 시 평당 1776만원
[만촌우방타운1차] 1997년식 (만촌삼정과 22년 차이이므로 만촌삼정 대비 44% 감가한 가격)
◈ 25평 매매 호가 중 최저가: 3억7천만원
- 만촌삼정 29평 평당가의 56% (4억6368만원)
[현재 호가 단순 비교 대비 약 25% 낮은 가격]
- 만촌삼정 33평 평당가의 56% (4억4408만원)
[현재 호가 단순 비교 대비 약 20% 낮은 가격]
◈ 34평 매매 호가 중 최저가: 7억5천만원
- 만촌삼정 29평 평당가의 56% (6억3060만원)
[현재 호가 단순 비교 대비 약 16% 높은 가격]
- 만촌삼정 33평 평당가의 56% (6억390만원)
[현재 호가 단순 비교 대비 약 19.5% 높은 가격]
◈ 50.4평 매매 호가 중 최저가: 10억5천만원
- 만촌삼정 29평 평당가의 56% (9억3477만원)
[현재 호가 단순 비교 대비 약 11% 높은 가격]
- 만촌삼정 33평 평당가의 56% (8억9526만원)
[현재 호가 단순 비교 대비 약 14.7% 높은 가격]
◈ 67.1평 매매 호가 중 최저가: 13억원
- 만촌삼정 29평 평당가의 56% (12억4451만원)
[현재 호가 단순 비교 대비 약 4.3% 높은 가격]
- 만촌삼정 33평 평당가의 56% (11억9169만원)
[현재 호가 단순 비교 대비 약 8.4% 높은 가격]
◈ 76.7평 매매 호가 중 최저가: 16억7천만원
- 만촌삼정 29평 평당가의 56% (14억2201만원)
[현재 호가 단순 비교 대비 약 14.9% 높은 가격]
- 만촌삼정 33평 평당가의 56% (13억6219만원)
[현재 호가 단순 비교 대비 약 18.5% 높은 가격]
(9월 6일 기준으로 호가 조사)
나는 위와 같은 계산을 거친 후 전체적으로 만촌삼정보다 만촌우방타운1차가 다소 고평가 되었는데 다만, 25평의 경우 저평가된 매물이 있다고 판단한다.
또한, 이런 평가 방식의 단점은 연식 외의 것은 동일하다고 보므로 가격 형성에 중요한 요소인 브랜드, 대단지, 대장 아파트, 사람들의 선호, 배정 학군, 입주 가능 여부 등을 전혀 반영하지 못하고 기준으로 삼은 만촌삼정의 가격 변동이 생기면 만촌우방도 같이 변동이 생겨 저평가 고평가 여부가 수시로 변할 수 있다.
(만촌우방이 재개발 등의 이슈가 있으면 만촌삼정의 매매가를 뛰어넘을 수도 있음. 그럴 경우 비교 대상에서 제외.)
만일 부모님과의 같은 단지 거주 등의 사유로 반드시 만촌우방타운1차를 매수하려고 하는 경우 현재 호가 기준으로는 25평과 67평이 괜찮다고 볼 수 있다.
그러나 가족 구성원이 몇 명인지, 방이 몇 칸 필요한지 등 개인의 사정이 모두 다르기 때문에 내가 34평형이 필요하다 싶으면 부동산에 "34평 평당 가격이 다른 평수에 비해 높은데 얼마나 절충되나요?" 식으로 물어봐 내가 원하는 가격대까지 낮춰주는 매물만 살펴봐야 한다.
또 지금은 매수자 우위 시장이므로 지금의 호가가 정말 저가격인지도 알 수 없다.
아파트 전체 가격이 떨어진다고 호가를 일정 수준 이상으로 유지하고 실거래가가 확 낮아지는 사례도 많으므로 많은 손품과 발품이 필요하다.
부동산은 비교의 학문이다.
끊임없는 비교를 통해야만 저평가된 곳을
미리 선점할 수 있다.
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