건희아빠라는 분의 블로그 글을 종종 본다.
지방 임장을 다니는 기록들과 실제 계약하는 과정을 상세히 기록해두어 재미있게 보고 있었다.
그런데 최근 책을 출간한다는 소식을 접하고 며칠 전 구매해 보았다.
크게 인구 30~50만수준의 중견도시들 위주로 투자하는 분인데 그 내용이 자세히 책에 실려있었다.
강원도, 전라북도, 충청북도 이렇게 세 군데로 나누어 미래가치가 있어 보이는 아파트들을 소개하고 있다.
이 중에 강원도 원주시에 대한 내용 중 올 초에 볼 일이 있어 임장 가봤던 단지들이 나와서 반가웠다.
책에 적혀있는 힐데스하임5단지와 푸른숲휴브레스에 대한 설명
원주 임장가서 봤던 단지에 대한 나의 기억과 책의 내용을 비교해보고 들었던 생각을 적어보겠다.
원주시의 입주물량은 19년 최고치를 기록하고 미분양의 도시로 불렸으나 20년부터는 적정한 수준의 입주가 예상된다.
책에서 원주시 반구동 혁신도시의 투자처로 힐데하임5단지와 푸른숨휴브레스 두 개 단지를 꼽았다.
내가 올해 초 둘러볼 때 매매 호가는 힐데하임5단지는 5억 초반이었고, 푸른숨휴브레스는 3억 후반이었다.
그래서 실거주자라면 어디가 더 나을까라는 생각으로 아파트 단지를 둘러봤었는데,
개인적으로는 매매가 1억 이상의 차이를 고려하면, 푸른숨휴브레스가 더 좋아 보였다.
푸른숨휴브레스는 상권 이용 시 큰 길을 한 번 더 건너야 하고 주차 대수가 적다는 점은 단점이지만,
초품아 단지이고 지상 주차장은 일부만 있고 바로 지하주차장으로 차량이 진입하는 게 마음에 들었다.
그리고 대단지여서 단지 내부에 아이들이 뛰어놀기 좋고, 특히 1억 이상이 저렴한 게 좋아 보였다.
그러나 나는 실거주 할 것이 아니기에 투자 가치 측면에서 지금 두 개 단지를 자세히 살펴보면,
◈ 힐데하임5단지(682세대, 사용승인일2015.05) [84㎡] (시세확인일 9.16.)
힐데하임5단지의 매매가 및 전세가
* 23년 1월에 입주 가능한 매물로 3억8500만원이 가장 저렴하게 나와있다.
나머지 매물들은 4억원 이상이고, 최저 전세가는 3억원에 나와있다.
갭투자를 한다고 하면 8500만원의 갭이고 세금 및 제 비용 포함 약 9500만원이 있어야 한다.
올해 초에 봤을 때보다 1억정도 호가가 낮아져있었다.
◈ 푸른숨휴브레스(1110세대, 사용승인일2013.12) [84㎡] (시세확인일 9.16.)
푸른숨휴브레스의 매매가 및 전세가
* 매매가 3억1천만원, 전세가 2억3천만원이 가장 저렴하게 나와있다.
갭투자를 고려하면 8천만원의 갭이고 세금 및 제 경비 포함 약 9천만원이 필요하다.
☆ 갭투자 시 실투자금액은 거의 1억원이 드는 수준으로 비슷하다.
건희아빠님도 힐데하임5단지가 원주 혁신도시의 대장아파트라서 1순위로 추천하면서도,
수익률을 생각하면 푸른숨휴브레스가 더 좋을 수도 있다고 언급하였다.
일반적으로 대장 아파트가 오르면 근처의 다음 순위 아파트가 따라오르기 때문에,
수익률 측면에서는 푸른숨휴브레스가 더 좋을 수도 있겠다.
☆ 사실 4억 초반이면 대구에서 비슷한 연식의 웬만큼 괜찮은 아파트는 살 수 있는데라는 생각이 들었다.
(다만, 지금 대구 아파트 투자는 입주장 때문에 갭투자금은 많이 드는 단점이 있긴 하다.)
원주 힐데하임5단지와 동일한 15년식 아파트로 월배아이파크1차가 떠올랐다.
대구에서 수성구 다음의 학군지를 달서구 상인, 월성, 월배 지역을 이야기한다.
◈ 월배아이파크 (1296세대, 사용승인일2015.1) [84㎡] (시세확인일 9.16.)
월배아이파크 매매가 및 전세가
* 매매가 4억1천만원, 전세가는 2억5천뭔이 최저가이며 갭은 1억6천만원이다.
갭투자금은 더 필요하지만 매매가 자체는 원주 힐데하임5단지와 거의 비슷하다.
그리고 대구 남구 대명동에 입주하고 있는 교대역하늘채도 있었다.
◈ 교대역하늘채(세대수975세대, 사용승인일 2022.06) 대구 남구 대명동
프리미엄이 마이너스 3천만원으로 9월 남구 마피 아파트로 글을 남겼는데 그날 바로 팔렸다.
- 분양가 4억4850만원 + 확장비 990만원 - 프리미엄3000 = 총 금액 4억2840만원
* 인구 240만 도시와 인구 35만 도시의 나름 입지 좋은 준신축 가격이 비슷해진 상황을 보며,
대구가 금액적인 측면에서 상대적 저평가 구간인 것은 확실히 느끼게 된다.
지금까지 단 한 번도 힐데하임5단지보다 월배아이파크의 가격이 낮았던 적이 없다.
심지어 월배아이파크가 2억 이상 높았던 기간이 18년 1월경부터 20년 12월까지 거의 3년이나 된다.
물론 대구가 인구가 많다고 원주보다 비싸야 한다는 것은 아니고,
원주는 기업도시, 혁신도시 유치로 일자리도 많지만,
대구는 대기업 하나 없는 도시라고 반문을 할 수도 있다.
그러나 직접 현장을 둘러보며 느낀 점은 기본적인 인프라 차이가 많이 났다.
언제 상승장이 올지 모르겠지만 원리금이 부담되지 않는선에서 매수 시
입지 좋은 준신축 아파트에 거주할 수 있다면,
무주택자가 실거주를 위해 신축 아파트를 매수하게 된다면,
나중에 웃고 있지 않을까 생각한다.
대구 신축, 준신축 아파트는 충분히 저평가되어 있다고 다시 한번 느꼈다.
결국 투자는 엉덩이 무거운 사람이 이긴다.
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