부동산 투자 4가지 원칙(대구 부동산 적용)

'2년 안에 무조건 돈버는 부동산 투자 시크릿' - 김세희 저자의 책을 읽어보았다.
오랜만에 다시 한번 읽어보았는데 역시 책은 볼때마다 새로운 느낌이든다.
그래서 읽었던 책이라도 몇 개월이 지난후 다시 읽으면 이전에 못봤던 내용을 보게된다.
좋은 책은 늘 주기적으로 읽어봐야하는 것 같다. 너나위님의 책도 다시 펼쳐봐야겠다.
오늘은 책에 나오는 2년 안에 오를 지역의 4가지 특징을 설명하고 있는데 이것을 현재 대구 부동산 시장에 적용시켜보려고 한다.

1. 매매/전세가격지수

최근3년간 매매/전세 가격변동 그래프

저자가 주목하는 시점은 매매/전세 가격이 전부 상승하는 추세에 매매가 전세를 뚫고 올라갈때라고 한다.
대구의 경우 완연한 상승세는 20년11~12월이고 하락세로 꺾이는 시점이 21년 12월쯤이다.
추세를 확인할 수 있는 중요한 지표이다. 그러나 이런 자료는 후행적인 성격을 띈다.
상승추세가 눈에 보이는 시점은 1급지 부동산의 매물은 꽤나 잠겨있고 가격대도 올라와있을 것이다.
나는 지난 20년 10월에 집을 매도하고 매수를 했었는데, 그 당시만 하더라도 대구 어느 지역도 매물구하기가 쉽지 않았다. 내가 가지고있던 매물은 하루에도 몇통씩 팔라고 연락이 오는 반면, 매수하려고 하는 단지는 매물이 없어 집도 안보고 계약하는 사람도 있었다. 그래서 늘 현장에도 관심을 가져야한다.
* 매매가가 전세가를 뚫고 올라가면 상승세로 돌아서는 확실한 시그널이다. 이것이 확인되면 1.5~2급지 정도에 투자하기 좋아보인다.

2. 수요/입주물량

대구 입주물량

부동산에 조금만 관심이있다면 24년까지는 대구 신축아파트가 과잉공급이라는걸 모두 알고있다.
인구의 0.5%정도를 수요로 보는데 연간 12000세대 정도의 수요가 있으나 공급은 이를 훨씬 초과하고 23년은 역대 최대 물량이 쏟아진다.(참고로 서울보다도 입주물량이 많다.)
수요대비 입주물량은 22~24년까지는 대구 부동산에 분위기가 좋지않을 것 같다. 다만, 전매제한 단지들의 입주라는 변수는 있다.

3. 미분양물량

21년부터 계속 증가하는 미분양 물량

대구 미분양물량은 계속 쌓이고 있다.
최근에 분양한 단지들도 그다지 좋은성적은 거두지 못하였다.
위의 그림은 6월 기준으로 작성되었으며 6월기준 약 6000세대가 미분양이다.
6월 이후 분양한 단지들이 미달난 곳이 많아 미분양은 더욱 늘어날것으로 보인다.
청약넣은분들이 모두 계약을 한다고해도 약 2700세대의 미분양 물량이 추가로 쌓일 예정이다.
아직 분양단지 물량들이 많이 남았는데 올해내로 미분양물량이 1만세대를 넘길 것으로 예상된다.

[6월 공고](아파트일반분양물량)
범어자이 (399세대), 시지삼정그린코아포레스트(661세대)

[7월 공고](아파트일반분양물량) 조정지역해제(수성자이르네제외)
힐스테이트대명2차 (967세대), 태왕아너스프리미엄(134세대), 달서더샵센트엘로(270세대)
화성파크드림구수산공원(469세대), 힐스테이트서대구역센트럴(757세대), 수성자이르네(126세대),
빌리브루센트(229세대)

[8월 공고]
힐스칠성더오페라(577세대)

4. 청약경쟁률
위의 세가지는 KB부동산에서 발표하는 지수를 바탕으로 산출된 그래프들이므로 후행적으로 움직일수밖에 없으나, 청약경쟁률은 선행적으로 움직이는 지표로 분위기가 전환되는 시점을 판단하는데 중요한 기준이 될 것 같다.

* 범어자이 (399세대 모집/269명 접수) 0.67:1

*시지삼정그린코아포레스트 (661세대 모집/118접수) 0.17:1
*힐스테이트대명2차 (967세대 모집/244명 접수) 0.25:1
*태왕아너스프리미엄 (134세대 모집/33명 접수) 0.24:1
*달서더샵센트엘로 (270세대 모집/24명 접수) 0.08:1
*화성파크드림구수산공원 (469세대 모집/1459명 접수) 3.21:1
*힐스테이트서대구역센트럴 (757세대 모집/58명 접수) 0.07:1
*수성자이르네 (126세대 모집/67명 접수) 0.53:1
*빌리브루센트 (229세대 모집/20명 접수) 0.08:1