상급지 갈아타기 전략 - 1탄 (ft. 실전 사례 접목)

상급지 갈아타기를 계획하기에 앞서,
내가 매도 할 집과 매수 할 집의 적정가를 아는 것이 중요합니다.
(적정가 판단 방법은 제일 하단 링크 참조)

내가 매수하는 집이 고평가, 가려고 하는 집이 저평가라면 적극 고려해볼만한 상황입니다.

일부 전문가라는 사람들이 가격에 모든 가치가 반영되어있기 때문에,
비싼걸 사는게 좋은거라는 무책임한 말을 하기도합니다.

그러나 부동산이라는 자산의 특성상 일시적으로 저평가가 되기도하고 고평가가 되기도 합니다.

앞으로 아파트 가격이 어떻게 될지는 모르겠지만,
끊임없는 비교를 통해 최소한 내가 매수하는 시기에는 최선의 선택을 해야 나중에 후회가 없을 것입니다.

그렇기에 무주택자, 1주택자께서는 매수할 때도 최선을 다하여 매수해야합니다.

실거주 1주택자가 집을 투자목적으로 매수한 것이 아니라면,
어차피 거주해야하는 공간이므로 너무 가격의 상승과 하락에 신경쓰는 것은 무의미한 행동일지도 모릅니다.

지금은 상급지로의 갈아타기를 통해 점점 정주여건을 개선시켜나가는 전략을 세우고,
실행할 준비를 하기에 좋은 시기라 생각합니다.

1주택자인데 평소 가고 싶었던 동네의 아파트 가격이 내가 접근할 만한 수준까지 내려와서
갈아타기를 생각 중이신 분들께 도움이 될만한 내용을 작성해보겠습니다.

대부분의 분들이 평소 네이버 부동산을 통해 상급지의 시세가 많이 하락한 것은 보았는데,
그 다음은 무엇을 해야할지 계획을 세우지 않는 경우가 많습니다.

저는 두 가지를 먼저 봐야한다고 생각합니다.

1. 매도하려는 나의 집과 매수하려는 집간의 갭 (+내 손에 남는돈)
2. 내가 매수할 집이 6억 이하인지?, 6억 초과인지?

첫번째로, 내 집을 매도했을 때 남는 돈과 매수하려는 집을 살때 필요한 대출금 확인

흔히들 하락기에 집을 사야 한다고 말합니다.

하락기에 집을 사기 적합한 경우는 1주택자가 상급지로 갈아타기 할 때라 생각합니다.

하락기에 많이 올랐던 곳이 많이 떨어지고 적게 올랐던 곳은 적게 떨어지는 경향이 있습니다.

일반적인 경우 내가 살던 집과 사고 싶은 집 모두 가격이 떨어지지만,
두 집 간의 갭은 하락기에 점점 줄어들 것입니다.

그리고 상승기가 오면 상대적으로 더 좋은 상급지들이 먼저 오르므로 그 간격은 또 벌어질 것입니다.

예를 들어 사야 될 집이 6억, 내 집이 4억이라면 차이는 2억입니다.

내 집을 팔면서 기존 대출을 상환할 경우 손에 3억원이 남는다고 하면 3억원의 대출이 필요한 상황입니다.

위의 대출 상담 과정에서 3억원을 대출이 가능한 것을 확인했다면,
이제 적극적으로 내 집을 먼저 팔아야 합니다.

두번째로, 매수할 집이 6억 이하인지?, 6억 초과인지? (*무주택자인 경우는 디딤돌 대출을 먼저 알아보기)

정책자금 대출을 우선 알아보자. (디딤돌 대출, 보금자리론, 적격대출 등)

<매수할 집이 6억 이하인 경우>

KB 시세, 한국감정원 시세, 매매가 모두 6억 이하라면 보금자리론 대출이 가능합니다.

보금자리론은 신청일부터 실행일까지 적용되는 금리 중 가장 낮은 금리를 적용시켜줍니다.

올해까지는 금리를 동결시켰기 때문에 4.15~4.55% 적용이 가능합니다.
(우대금리 적용 대상이라면 금리는 최대 0.82% 더 낮아질 수 있음)

다만, 대출 조건이 조금 까다롭다는 단점이 있지만 그것만 충족된다면 최우선 고려해 보아야 합니다.

<매수할 집이 6억 초과인 경우 & 보금자리론 대상이 아닌 경우>

매수하기 전 반드시 은행에서 상담을 받아야 합니다.

22년 7월부터 1억 이상 주택 매수 시 모두 DSR 적용되므로 꼭 사전에 확인해 보셔야 합니다.

금융기관에 갈 때는 재직증명서, 근로소득원천징수영수증(최근 2개년) 정도는 챙겨가는 게 좋습니다.

그리고 상담할 때는 이미 집을 매수를 했으나 매매 계약서는 가져오지 못했다고 하고,
매수가는 사려는 집의 최저 호가, 잔금일자는 상담받는일 기준 60일 내로 말씀하시면 됩니다.
(이렇게 구체적으로 이야기하지 않으면, 본인의 대출가능금액을 알지 못하고 돌아오게 될 수 있습니다.)

그 이유는 매수한 집의 KB시세, 대출신청자의 연봉, 현재의 대출 상황을 알아야 상담이 가능하며,
잔금일 기준 60일 전부터 대출을 신청 할 수 있는 금융기관이 많기 때문입니다.
(은행원도 바쁘기 때문에 실제 대출 가능한 사람인지 아닌지 상담의 질이 달라집니다.)

앞서 언급했듯이 계약 전 은행에 가야 하는 가장 큰 이유는 DSR 때문입니다.

지금은 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 DSR 50%를 적용하고 있습니다.

DSR이 50% 라면 내 월급의 절반까지만 원리금을 상환하도록 대출해준다는 것입니다.

이때 50%에는 본인의 모든 대출이 포함됩니다.

그러므로 생각보다 대출금이 안 나올 수 있습니다.

사소한 팁이라면 신용대출은 DSR계산시 만기를 5년으로 계산하여 DSR비율을 많이 차지합니다.
그러나 주택담보대출은 10년 이상 상환 조건으로 실행하기 때문에 DSR 비율을 상대적으로 적게 차지합니다.

한도만 늘려둔 마이너스통장이나 불필요하게 받고있는 신용대출이 있다면,
상환을 고려하고 있다고 언급하고 대출상담을 받는 것이 좋습니다.

혹시 부동산담보대출로 이를 상환할 수 있다면,
2금융권은 기존 대출 상환 조건으로 더 유리한 조건을 제시하기도 하니 가능한 부분도 같이 언급하면 좋습니다.

* 보금자리론은 DSR을 보지 않기 때문에 내가 보금자리론을 받을 수 있는 경우 DSR은 신경 쓰지 않아도 됩니다.

다음에는 매도와 매수 중 무엇을 먼저 해야할지와 부동산에 연락하는 팁을 알아보도록 하겠습니다.

[아파트 적정 가치 판단 방법]
https://wwa1212.tistory.com/38

저평가된 아파트 찾는 방법 (feat. 만촌삼정, 만촌우방)